黑色产业终端需求分内需和外需两部分-第2页

需求预测的第一步，需要先看一下趋势因素。房地产新开工的强势表现是需求表现良好的核心变量，而房价增速（增速平稳运行）和房企开发利润（房价增速与地价增速的对比，地价增速转负导致房企开发利润好转）是决定新开工强势的主因，新开工增速围绕房价增速上下波动，房价增速是趋势指标，房企开发利润是波动因素。与GDP现价增速和城镇居民收入增速对比，房价增速短期呈现过快增长的态势，出现了高估，而居民消费贷动态杠杠修复的迫切性逐步提高，2019年房价增速进入下行周期的概率很大。但失速下行的概率不大，原因有二，一是修复消费贷的动态杠杠的更好选择是稳定收入，国家大概率会出台政策稳定收入预期的政策，收入或难出现大幅下行；二是房贷利率领先指标已经出现下降，若传导顺畅，利率下行有利于稳定房贷。收入增速和房贷利率两个因素是影响商品房销售和房贷短期表现的关键变量。另外，从股票二级市场对地产板块的溢价角度看，房价增速也不容太悲观（溢价领先房价增速9个月左右）。所以，房价增速大概率会出现稳步下行的局面。而地价受制于未开发土地高位+国家调控思路（土地供应大概率增加），地价很难起来，地价大概率维持低位运行的态势。所以，房企开发利润或仍有较好表现。综上，房价增速出现失速下行的可能性不大+房企开发利润不差，房地产新开工增速大概率下行，但不用过于悲观，仍有较大可能维持正增长。

再来看一下波动因素，2019年受益于基建投资回升+制造业建安投资维持正增长，非地产建筑板块新开工面积出现正增长的可能性较大。机械由于大概率处于设备更新周期的上升期，机械波动因素仍会贡献正面影响，这也是2019年整体内需保持任性的关键因素。汽车的波动因素受制于收入增速下滑（收入增速领先汽车消费强度），波动因素会出现负面影响，关注有无消费刺激政策。家电波动因素面临出口和收入增速下降的双重压制，波动因素也会出现负面影响，关注家电有无消费刺激政策出台。